改めて知ろう　不動産と消費税の関係

改めて知ろう　不動産と消費税の関係　2017-09-25

こんにちは、資産活用サポート担当の渡邉です。 

不動産取引において、当該取引に消費税がかかるか否かというご質問は多くの方からいただきます。 
本日は、不動産取引における消費税の取り扱いについて簡単にまとめてみたいと思います。 


１、消費税のしくみ 
消費税がかかるケースというのは、以下の様に定義されています。 

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、試算の貸付および役務の提供が課税の対象となります。 
この場合の「事業として」とは、上記の行為が反復、継続、独立して行われることをいいます。 


例えば賃貸のオーナーであれば、その規模の大小を問わず「事業者」と見なされます。 
一般の個人が生活の用に供している資産（マイホーム、セカンドハウスなど）を譲渡する場合は課税されません。 


２、非課税取引 
次の取引は、非課税取引とされています。 

（１）土地の譲渡、貸付（１ヶ月以上）など 
（２）利子、保証料、保険料など 
（３）社債、株式等の譲渡、支払い手段の譲渡など 
（４）住宅の貸付 

他にもありますが、主だった部分ではこの様なものがあります。 
小難しい書き方をしましたが、要するに不動産の売買において、「土地」は非課税、「建物」は課税という事です。 
また、賃貸住宅の家賃についても課税対象とはなりません。 


３、課税事業者と免税事業者 
上記の課税取引をした事業者の方でも、消費税が課されない方が存在します。 
それが、「免税事業者」です。 
免税事業者として認定される条件は、基準期間における課税売上高が1,000万円以下である事。 
基準期間とは、個人事業者であれば前々年、法人であれば前々事業年度です。 
平成29年の不動産取引の場合、平成27年の売上高を見られます。 

非課税取引の項でご紹介した通り、住宅の貸付や土地の貸付で得られる賃料は課税売上高に含まれません。 
住宅の貸付で得られる家賃や土地貸付による地代収入が年間で1億円を超えていようとも、免税事業者となります。 
貸し倉庫や事務所など、住宅以外の用途で不動産の貸付を行っている場合で、1,000万1円の売り上げがあれば課税事業者となってしまうわけです。 



４、土地建物の売買金額の内訳に注意 
さて、前々年度の課税売上高が1,000万円を超え、課税事業者となったオーナー様。 
所有する不動産の売却の際に気をつけなければいけない事があります。 
それは、売買金額の土地・建物の内訳。 

先ほど確認したとおり、建物は課税、土地は非課税です。 
課税事業者の方の場合、当然の事ながら土地の金額が高ければ高いほど消費税の額は小さくなります。 

これに対して、買主側は建物の価格を高く評価したがる場合があります。 
それは、償却資産である建物の価値が高いほど、減価償却が多く取れるためです。 

これらの消費税に関する事や翌年の保険料の上昇などについて、不動産会社からの説明が得られないケースもあります。 
実際の取引実態とかけ離れた内訳での契約を迫られるケースもあります。 
自らが課税・非課税のどちらなのかをしっかりと認識することで、不当な取引から自らの資産を防衛しましょう。 

ページ作成日　2017-09-25